房市何时再升温？

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作者：张亮
9 U, O) J0 u/ N来源： 加国地产

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  Y9 T" V) ^) r( J+ ^, Z“有得有失恒相伴、潮涨必有潮落时”。2010下半年，高热13个月的多伦多房市终于退烧。
/ S2 o* f/ K) D" v7月高温酷暑，多伦多房市却冷若冰霜。房价不涨了，抢OFFER不见了，甚至看房的人都少了。冷静下来的买家开始持币观望，门可罗雀的卖家只得忍痛降价，就连地产经纪也纷纷处于半失业状态，索性回国度假去了。
/ X* X" A: O) F1 X( D$ `& i* p面对这一轮波峰转折，人们不禁疑问：这次下跌，房价会降多少？再次升温，将会在何时？
  M7 t. \9 g9 }2 _3 s4 x5 I房市降温不可避免
2009年是多伦多房市不平凡的一年，说其不平凡，是因为它用一年的时间完成了三至五年的涨幅。据多伦多房产局(Toronto Real Estate Board)公布数据显示，大多伦多地区2009年成屋销量为87,308单元，比2008年的74,552单元高出17%，房屋均价达到39.5万，比 2008年上涨约4%。进入2010年，多伦多房市更加火爆。房价、销量日新月异、直线上升。在4月最后的疯狂中，大多伦多地区房产销量比去年同期上升 34%、 屋价上升13%，创下了十年间的最高涨幅。
0 k8 _4 u; T% Z0 Q俗话说“有涨就有跌”，对于健康的多伦多房市而言更是如此。正如完成百米冲刺的运动员，需要慢下来调整状态一样，冲上波峰的多伦多房市也需要慢下来、停下来、降下来，缓解一下疲劳，积蓄一些能量，以求再次登顶。自从2008年9月15日，雷曼兄弟银行申请破产保护以后，金融危机全面爆发。加拿大迅即开始经济衰退、失业率居高不下、房产市场持续低迷。直到2009年4月，央行推出超低利率以后，加拿大房产市场才注入了强心剂，实现V型逆转。人们意识到按揭利率和房价已经触底， “现在正是买房好机会”的舆论应运而生。按照房地产市场“买涨不买跌”的倾向，当一部分人开始动起来，市场变得活络、房价开始提升之时，其它观望者便按捺不住，纷纷出手入市。一年间，如火如荼的房产市场不仅消化掉2008年持币观望的积压购房者、2009年正常需求的购房者，甚至吸进了2010年大量潜在购房者。该买的都卖了，不该买的也买了，当筋疲力尽的房产市场失去了超低利率的助推力，又碰上了HST这只拦路虎之时，它停下来喘喘气，重新积蓄力量再上路就成为必然的了。
, \+ ^+ q) X& a7 w4 Q! K$ n地产经纪孙志峰介绍：“这次降价是房地产市场的自然调整，而非泡沫破灭的开始。虽然2009年4月至2010年5月，多伦多房产市场火爆异常、价量齐升，但并不意味着房产市场出现大量泡沫。2009年多伦多房产均价只比2008年上涨了4%，远远低于年平均增长10%以上的泡沫标准。多伦多在1996年的平均房价为19.7万，直到2009年平均房价才上升到39.5万。14年的时间，多伦多房价刚刚翻一番。如果祛除物价上涨因素、通货膨胀因素，那么多伦多的房价涨幅并不大。另外，从可支付收入房价比、房屋承受能力指数来看，多伦多各方面系数都在安全范围内，因此可以断定多伦多不存在房产泡沫。”
& z! I0 X1 |- P) e) c健康的房市会降温，因为他要随着市场、经济状况的变化自然调整，但它始终会沿着涨多跌少的规律迂回上升。而泡沫的房市若开始降温，它就会跌下深坑、骨断筋折，需要很长的时间才能恢复元气。从2010年6月开始，多伦多房产市场呈现降温态势。这次降温正是健康市场的健康调整，它的降幅不会超过涨幅，更不会一脚踩空、跌入谷底。在完成一段时间的小幅下降之后，蓄势待发的房产市场必将会重新焕发出活力。
; J+ e* z6 b4 ~$ T8 h健康降温才会健康升温
- A0 s1 G! [% W( D. \伦多房产市场如同股票行情，既能在一夜之间骤然升温，也能隔日之间恍如两世。2010年5月下旬伊始，房市开始急刹车。上周上市的房子还有十几个 OFFER在争抢，这周上市的房子便无人理睬。在东区唐人街附近，一幢半独立屋经过全新翻修，抢在了5月初上市。经纪人只进行了一天的OPEN HOUSE便收到了十余个OFFER，最后以40万的价格售出。相邻不到20米的一幢同样大小、同样装修、同样年限的房子因为装修迟缓了半个月，在5月下旬完工上市，结果遭遇了房市寒流。起初，房主效仿邻居，叫价39.9万。一周过去了，一个看房的都没有，更别提下OFFER。房主甚至怀疑经纪是否把售房信息发在了MLS上。半个月过去了，他的房子似乎成了被遗忘的角落，无人理睬、无人问津。无奈之下，房主降价2万元，满以为这次会看到争抢OFFER的景象。结果半个月过去了，唯一变化的就是增添了一些看房人，但OFFER还是一个没收到。
6 g3 D. v1 y- m5 y2 A据统计，从2010年5月下旬开始，全国房产市场便呈现降温态势。今年7月份上半月大多伦多地区通过MLS销售二手房只有2790间，比去年同期下降了 37%。6月份，加拿大房屋销量36,447单，相比5月份的39,778单，下降 8.2%。这是加国房屋销量连续第二个月持续大幅下滑。此前，5月的销量比4月下降了9.5%。6月全国房屋平均价格为342,663元，也比5月的 346,881元下降了1.2%。由于销量下降，加国新上市房屋库存量则不断增加。目前，新房库存量月数指标已高达6.9个月，也就是说根据目前的库存量和销售速度，若想全部售出库存需要6.9个月。这是自2009年3月以来的最高水平。
4 Q6 R6 j& M8 J' E, m3 B* ~虽然房产销量显著下滑，但房产价格却仍然坚挺。7月上半月大多伦多地区二手屋的售价为42.8万，比去年同期增加8%。之所以出现这一怪现象，是因为多数房主仍然按照年初市场火热时的行情定价。他们不愿意接受市场降温的现实，更不愿意看到本应囊入腰包的钞票打了水漂。因此，房主们宁可承担地税、水电、物业费，也要硬扛这个高价。专业人士分析：这种局面不会太久。毕竟现在房产市场变成了买方市场。当众多房主看到市场行情在短期内无法逆转，不降房价便难以售出的时候，这种销量变少、价格升高的怪现象就会改变。
加国地产的降温趋势还会延续多久呢？这主要取决于利率的变化。自从2010年6月1日加息以来，房市便随即降温。尽管加息幅度不大，却起到了足够的震慑作用。买房者不得不沉静下来，认真考虑一下自己的承受能力。如果加息就此打住，房产市场必然会再燃热火，但从目前情况来看，加息的脚步不会停止，只是步伐会小一些。7月21日央行第二次加息仍然保持四分之一厘的速度，便印证了这一点。
9 q8 X) K! z; K/ O# D利率再次提升无疑会继续为房产市场降温，买家也会变得更加谨慎。这种谨慎不是对承受能力的担忧，而是对房市价格一降再降的担忧。即便央行两次总计加息 0.5%，那100,000元的按揭贷款，每月也只增加24.14元。这个涨幅是人们能够承受的，况且，多数国民对涨息早有准备。66%的客户选择了五年期固定利率，以回避利率波动带来的不稳定。真正阻碍人们购房意愿的因素还是对价格走势的忧虑。 “追涨杀跌”始终是房产市场参与者的主导思想。在目前市场降温的趋势下，人们担心购买房产的价格一降再降，因此采取了持币观望的态度。此情形与2008年金融危机爆发后的房产降温情形有些相似，但人们不知道房产再次升温的拐点能否还是利率大幅下调。据地产专业人士介绍：“随着经济情况的好转，央行利率会缓步提升。它不会大跨步地前进，更不会倒退，它只能循着经济增长的速度、就业率状况的数据，以及通货膨胀的程度，缓慢地向前挪移。这次房产降温既是缓慢的也将是短暂的。它再次升温的拐点不是利率大幅下调，而是在利率保持稳定的基础上，经济不断好转、失业率继续走低、工资逐渐上调、新移民大量涌入。当持币观望者发现房价保持稳定、市民消费能力增强、购房者不断增多的时候，他们就会打破顾虑，出手入市。这与上次房产升温不同，这将是市场自身进行的一次健康调整、健康升温。”
' z' e$ m4 G9 z$ z5 d8 q: c下次升温在何时？
9 _; n; J- P6 G3 f" J1 r有市民从季节因素为今年6、7月份房产降温寻找依据。他们认为历年的6、7、8月都是加拿大最兴盛的度假季节。大量市民和地产经纪远奔他乡游山玩水，较少有人浪费休假时间买房或卖房，因此才造成了房产降温的局面。但地产专业人士分析，从2009年4月开始，多伦多房产市场已经完全不受季节因素影响。不论是 2009年酷暑还是2010年严冬，市场行情始终火热。这次房产降温不受季节影响，它的再次升温也与季节无关。
/ F, K; C! n1 l$ t0 a+ M7 R真正决定房产升温的还是经济状况、就业形势、利率变化、移民因素和需求平衡。
加拿大在经历近一年的急剧收缩后，终于从2009年第四季度开始恢复增长。在消费者支出和制造业带动下，２００９年第四季度，加拿大国内生产总值增长５％，为２０００年第三季度以来最大单季增幅。 2010年第一季度GDP年增率达6.1%，更是创下10年来最高纪录。总理哈珀为此满怀信心地宣布：“加拿大经济衰退在技术层面上宣告结束。”经济的好转促进了就业形式的改善。加拿大统计局数据显示：今年6月新增9万3200个工作，失业率首次降到8%以下。雇员平均周工资比去年同期增长２．８％，达到８３７．０８加元。另外，半数企业有意在未来12个月增添人手，而准备削减人手的企业只有10%。基于目前良好的经济形势，国际货币基金组织预测2010 年加拿大经济将增长2.6%，而加拿大央行则预计，本国经济今年将增长2.9%，2011年会增长3.5%。
$ t. @. V  d4 h6 A" C; c移民方面。联邦移民部长康尼6月26日宣布：“2010年移民吸纳人数目标24万至26万5000人”。人数维持不变，但质量要求显著提高。首先，对投资移民抬高了资金门槛。投资额由现行40万加元提高到80万加元，净资产额由80万加元调高到160万加元。其次，对技术移民提高了语言要求，要求申请人必须参加严格的语言检测和经验测定。移民门槛提高了，但来自中国的移民数量并不会减少。中国的第三次移民潮只会在这个新政策的过滤下，带来更富有、更优秀的高质量移民。
未来两年，经济日益好转，利率保持稳定、就业不断增多、高质量移民源源涌入。我们有理由相信，目前房产市场因自身调节而降温的情况必定是短暂的，今年抄底应是最佳良机。

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