埃德蒙顿房地产 有问必答

一盎司饭

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
/ t9 v9 H& J* k" E$ y" Z  vI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

我再补两条，采光不好，逃生困难。

老杨

h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
+ Z, k  }8 [3 X% x0 |  m2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
+ n* `6 n  B, A% {5 ]. K3、看附近其他同档次小区的成交价。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
0 X2 u$ D# ^9 j( V3 t- YI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

* Z% P4 q2 E# _  o他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
$ C. N- M' z6 v; y请问多少钱以上得房子算高端房子？

: q6 v; S# l% d& Q5 a有两个标准。
2 v, Z* T9 E* R
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。
2 x" `& Y6 n0 }' r/ n0 }
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
/ c! _5 w, }- ?( F; |请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...

9 H+ E& C9 `3 j6 a0 f3 o$ c2 n( b: m请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
答：不是。

2 ?9 t- q& P/ F9 A% c9 ^: M% b5 U如果不是，那是有什么标准决定得?
答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。

3 [7 h( j( i4 A* i; _  ?  H有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
3 y; Z2 b/ ^# _: u: P答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。

老杨

一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
$ n' a: `2 d3 B& i- X5 `我再补两条，采光不好，逃生困难。

. b3 _8 H" S) ~0 r7 z* f. z你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

glendon

我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 14:33
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:21
你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

- ~8 ?5 I; n1 e6 M" F6 h: u* ]呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.

glendon

plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 15:13
% z) v6 g3 g+ b  o' `7 ]- jplot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。

glendon

不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai

glendon

有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。

glendon

有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 17:55
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

5 o: J/ [( `) c# d- z你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。

glendon

看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。

一盎司饭

% P+ i/ v! x2 A3 B7 G! [/ d& {! ~

老杨 发表于 2015-6-19 14:40
Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

: f* T. y7 S3 c0 l
限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：

对地下室的限高：
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
! _" e6 Z. X/ u2 e" L: `) W
对于整个房子的限高：
! @/ U2 N9 k* U# bhttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm

- [# ^5 a' W' j' S! {1 o8 ]9 x, m1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
4 ^5 v2 T- _! x; u, E
事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。

hunter

3 \; I8 N  t* W, h2 |

老杨 发表于 2015-6-19 14:19
8 J0 K" T: v" t( h! r% N7 Q. q有两个标准。
( s; g1 f5 o) J; D( Z( q
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

  |5 h( {4 l4 k4 E, K- Z1 k
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
: Q1 I0 Q  }* ]8 o  k- v! m- J1 H& x
! K' U2 q4 N, L- \0 z5 Y再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？

feat

你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
. V9 ]2 x1 B' ?; G. W我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
谢谢！

feat

由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？

gaoshangliushui

学习了。

夜雨

想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？

多洛洛-JE

请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

shelley.micheal

feat 发表于 2015-6-21 11:24
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

3 m0 q, j' R$ t" {1，啥价钱都有，2房的多。
& e5 X) \; B5 I' \+ T* j2 ~2，要

老杨

hunter 发表于 2015-6-20 22:20
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
' p6 e( l/ Y# w8 \4 c) k
再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

2 k8 X" h; h! Z- y8 U5 x这些年一直都是这样的。

70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:24
8 Y" T  S/ X7 s8 W& z# e你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

5 y* `4 q$ Y# L! Z$ OUA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。
2 m( J, t8 [" `
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:33
由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

: S; f, C7 Y" y; H# F0 eUA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。

老杨

夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。

老杨

多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
; W4 f8 R: l+ E% g; h请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

Outlander

老杨 发表于 2015-6-23 00:46
% t, G( c- \/ J4 [Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

2 G  ]9 M" w% q" P9 e, j. @% Z请教 MacEwan这个区如何？