中国富豪买下最贵豪宅 价格有多少水分

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作者：Sherry

* _/ \" i* ^! G: [5 Z5 m3 h前几日，大温Point Grey地区售出的天价豪宅引起海内外华人的热议。3月11日，中国新闻网在其网站刊登题为“中国商人豪掷5180万购买温哥华顶级豪宅”的文章。
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文章中，中国新闻网援引《世界日报》的报导，称一位在加拿大温哥华市有注册公司的中国商人豪投掷5180万买下温西豪宅。该则新闻迅速成为国内外华人关注的热点，不但被中国各大门户网站作为重点新闻转载，也引发微信朋友圈疯狂转发的热潮。报导中指出，这栋位于 Drummond Drive 4785号的豪宅卖出5180万加币的高价（约合3.2亿人民币），成为BC省有史以来最大宗住宅交易之一。
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6 X: Q& B6 |& c$ h8 z5 s5 h! Q5 I该房产并未通过加拿大房地产多重列销系统（MLS）交易。其原屋主为北美科技公司名人、社交游戏公司执行总裁、曾任大温游戏公司EA主席多年的麦崔克(Don Mattric)及妻子Nanon De Gaspe Beaubien-Mattrick，买家为中国南京商人陈脉林。


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温哥华西区住宅的价格在近几年随着中国买家的涌入水涨船高已是不争的事实，但在这个区域的豪宅交易价值超过5000万加币还是引起了很多房地产业内人士的质疑和猜测。《加拿大地产周刊》随即对该项交易进行了深入分析。

首先，温哥华的中文媒体并不是这则消息的第一信息源，所谓《世界日报》的报导也不过只是大部分翻译本地报纸的报导。率先报导此事的是《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）的一则视频新闻，标题为“Point Grey mansion sold for $ 51.8 million to Chinese businessman”（豪宅以5180万加币售予中国商人）。整个视频新闻只有短短48秒，从文字到视频，《加拿大地产周刊》记者没有发现任何地方提到该报导的新闻来源。而且，该新闻中也没有提及中文报导中提到的“根据交易文件显示”的字眼。由于该房产并未在MLS上登记，人们并不能从公开途径查到该房产的售价。而且有关房产交易的法律文件属于住户隐私和商业秘密，一般不会对外公布。

那么，像售价这样的敏感信息只能从买家等极少数人那里获得，但该报导并未提及，中文媒体报导中更没有提到过。《加拿大地产周刊》记者在一个星期之前给《温哥华太阳报》的总编发去邮件，询问数据源，至截稿之日，仍未获得对方的答复。在得到确切回答之前，这个数字的真实性存在一定的争议。
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那么，这栋豪宅真的值5180万这个价吗？《加拿大地产周刊》记者研究了同一个区域的其他在售楼盘。MLS.ca网站显示，该豪宅周围还有四栋正在公开挂牌销售的豪宅，分别为4728 Drummond Drive (MLS挂牌价$15,800,000)，4727 Drummond Drive（MLS挂牌价$16,800,000），4812 Belmont Ave（挂牌价$16,800,000）以及4749 Belmont Ave（挂牌价$25,800,000）。从MSL的资料上看，其中最贵的是4749 Belmont Ave这处房产。挂牌信息显示，该房产的土地面积为52,141平方英尺。而根据《温哥华太阳报》所给出的信息，陈脉林所购买的房产的土地面积为1.09英亩，仅约合47,480平方英尺。4749 Belmont Ave叫价$25,800,000，仅为报导中陈脉林豪宅价格的一半。
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此外，《加拿大地产周刊》根据地税资料统计了上面公开挂牌的房产的叫价与政府评估价的溢价比例，其中最高的是4727 Drummond Drive这处房产，市场叫价比估价高出65%，算是这个区域差价最大的一处房产。其余三处挂牌房产的市场价平均比估价高大约27%-40%。
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根据本地某网站的信息，陈脉林所购房产的政府估价约为2700万加币，按照《温哥华太阳报》报导的售价5180万计算，高出成交价政府估价88%。温哥华西区超过千万的豪宅销售并非十分容易，有不少挂牌几年都尚未售出，而且这个区域的在售房源也相对丰富。购买住宅时的一个估值法则是比较周围小区的房价，很难想象华人富商在自己置业时会无视这条众所周知的法则，如此高的溢价比例非常令人震惊。
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当然，如果是公司购入房产，可能存在财务规划或者其他方面的考虑，也可能购买住宅时前屋主同时出售了像定制家具或红酒收藏等有高附加价值的资产，导致房价上升。不论真相如何，这栋5180万的豪宅很难代表温哥华西区顶级豪宅市场的真实景象。
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