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发表于 2008-2-11 15:32
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原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表
+ `9 R! J( _* c( Y% Z. B3 O7 G! y
Z倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。
0 U. m& [! [- F4 e前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。/ Z" E& d8 L. I" C8 {4 Z/ T
有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
" I- E- q Z3 z! Z找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。6 n4 V7 A* Q j: v" D
$ K5 V$ J; x: M0 a! f/ A% G1 S8 f因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,# |) q9 q) S' V6 [
( `# z! c- |8 m4 D! N' a
1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。8 M, p2 {( G) y& E3 q9 m
2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
' g, P5 P* k. a# F" H3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。
+ a( R, _1 d% h+ a4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。8 R3 I; F5 V @9 p; ~6 v2 n( h
5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。2 u* x% Y, d R: H2 ]8 y8 J+ [- O: W
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那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K
5 _5 R N. v) x; |# _! O$ V, `- H那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
# d1 ~: j \% s. a) L+ Q" V1 w9 f7 N
这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段2 X! }: _& m3 B' J0 o- q( r
那么投资房的收益更大。+ m$ C% V% m/ b6 ]- x, S
5 b: z5 B2 K: T! P
如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。
1 E" i" F1 U1 A% a" k( m& S4 a如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。9 Q, x. D7 j# M
" y, E; [7 G* M5 `9 x+ x$ r当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。1 G8 ~' C9 \& J6 \3 L
! V* V* f9 U$ F% ]1 R[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ] |
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