报税问题请教精打，如花等专家

莫迭儿 · 发表于 2009-4-27 01:52

某网友提问：
1.请教一下关于出租房销售后报税的问题。。。
如果要申报CCA等都要求把购房和销售时候的building cost与land cost分开，这个fair market value 从哪里找到啊？
2.探亲老人在加拿大居住超过一年，可以把医药费放在子女名下的medical expenses吗？

我的回答是:
1. 不知道。同样很感趣。
2.不能。medical expense对dependant的定义是 "the person is a resident of Canada at some time in the year"，探亲老人属visiter 不属于 resident of Canada。

请二位专家及其他资深资浅专家补充及回答，谢谢!鲜花恭候。

浪里黑条 · 发表于 2009-4-27 07:20

不是专家，冒充大尾巴狼一把：

第一题：我理解为，如果你当年有租房收入，应该算作收入；该房销售后，应该看Proceeds和UCC和当年购买价的关系吧。

第二题，不知道；

第三题：应该不可以。

莫迭儿 · 发表于 2009-4-27 08:49

原帖由 浪里黑条 于 2009-4-27 08:20 发表 * G. W. z+ f1 G6 o1 Z# O
不是专家，冒充大尾巴狼一把：
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第一题：我理解为，如果你当年有租房收入，应该算作收入；该房销售后，应该看Proceeds和UCC和当年购买价的关系吧。5 c% b3 f# y9 e; ~3 b

: c/ g0 d& b) V2 o5 q- W第二题，不知道；
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第三题：应该不可以。

谢谢狼先生，此处一共两个问题哈，答非所问

如果不是狼先生数学不好，一定是我语文（描述）不好了。

还是谢谢帮顶和回答。小花10朵小谢一下。

请楼下专家们继续...谢谢

浪里黑条 · 发表于 2009-4-27 09:01

你的意思是：把你用来出租的房子卖掉了？这个收入怎么报税？

Rapala · 发表于 2009-4-27 09:11

fair market value当然不可能是个精确的比例了，随便出个比例就行了，只要是fair, 不太离谱。比如新房子你可以按builder给的地和房子的价来个比例，老房子可以把地的比例调大些。定下来后，每年都要相同比例。

tutu · 发表于 2009-4-27 12:28

First ask them the property is condo or house? If it is a condo, no cost for land.

Usually we don't suggest to claim CCA on rental property due to tax on CCA recapture and capital gain when it is sold. When the market is going up, there is no point to cliam CCA at all.

If your friend insist to claim CCA, they can consider 25% cost on land and 75% cost on building which is average % we use. But sometime it really depends on how big the building is. They can use any reasonable % on it. It will not cause much difference on tax.

如花 · 发表于 2009-4-27 14:38

1, you can get the valuation of land and building from the bank. When you purchased the property and applied for mortgage loan, in most case the bank will do an appraisal on the mortgage property. And the appraisal report will give you detail breakdown.

2. you answer is incorrect. Since the visitor has been sojourn in Canada for more than 180 days, she is deemed to be a resident for tax purpose. If she is qualified as an eligible dependent, then the Med expense can be put on her other family member's tax return. But please keep in your mind, this suition is highly unlikely. If the med. amount is material, I could recommend to contact CRA first.

精打细算 · 发表于 2009-4-27 15:21

不是专家，但绝对同意 6， 7 楼的说法

1 除了花钱请人做专业 appraisal, 个人也见过有人用 Property Tax Accessement 作为FMV（虽然大家都知道往年的Property Tax 都是under value by almost 30%) 还有如果想抵 CCA，将来出售有利润，就必须面对 CCA recapture 的后果。有些装修甚至可以加入你的ACB，降低出售利润。怎么运作，最好让会计师帮你算算。比较复杂一点，可以搬家作为自住房，搬入后的增值可以免税。

2 Medical Expense 就算让你抵税，也必须符合超过收入3%的总和，到最后到手的也少的可怜。还要保留纪录等，万一税务局几年后审查，还要提供老人家在这里的时间证据，如何算是自己的Dependent, 亲属关系的证明等文件。自己算算值不值。

[ 本帖最后由精打细算于 2009-4-27 16:43 编辑 ]

浪里黑条 · 发表于 2009-4-27 15:39

原帖由 精打细算 于 2009-4-27 16:21 发表 , A1 ]2 ]' h- w  W# o/ U: D
不是专家，但绝对同意 6， 7 楼的说法
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1 除了花钱请人做专业 appraisal, 个人也见过有人用 Property Tax Accessement 作为FMV（虽然大家都知道往年的Property Tax 都是under value by almost 30%)  还有如果想抵  ...

我觉得老精说的第二点很有道理，学习了。

莫迭儿 · 发表于 2009-4-27 16:05

我考虑过Property Tax Accessement 和银行贷款时的评估，但考虑到这两种评估还是与实际的市场价值有出入。还有比例分配问题也拿不准。7，8，9 楼意见非常专业，点评很有道理：）佩服！

我在否定Medical Expense时的其中之一考虑是，如果把老人考虑为加拿大税务居民，原则上如果老人有国内投资，退休和其他收入也应该在加拿大申报税。当visitor处理简单。所以直接把问题枪毙了。

专业人士回答与我等半桶水的就是不同啊！

呵呵，谢谢各位专家和猪狼先生。一点小花表心意！

francais · 发表于 2009-4-27 16:16

原帖由 莫迭儿 于 2009-4-27 17:05 发表
) m( p7 K! b9 G Z: B$ @5 t我考虑过Property Tax Accessement 和银行贷款时的评估，但考虑到这两种评估还是与实际的市场价值有出入。还有比例分配问题也拿不准。7，8，9 楼意见非常专业，点评很有道理：）佩服！
" M, }( ?+ E) U( x+ v6 I: o
) H$ ^2 q4 }1 a0 ?. v4 X我在否定Medical Expense时 ...

第一个问题，是不是可以用当年购买房屋保险的价格作为building 的价值呢？保险是不保landing的

莫迭儿 · 发表于 2009-4-27 22:07

以下是朋友的回复短信。为了便利更多网友，呵呵，我就不经美女同意公开短信内容了。抛砖引玉先谈谈我的看法，然后听听几位专家和网友们点评。
"谢谢迭儿同志。。。
专家的解释就是不一样哈。。。
我自己这两天也在找答案，关于老人探亲的，在别的论坛上有人提出claim给老人买保险的费用作为medical报的。
也有人claim医药费的，但是有几个必须同时满足的条件：税务居民（居住满一定时间）；老人必须〉65；能有证据证明，比如医生的条儿说明老人是依靠你，无独立生活能力（大概这个意思）。。。好像还有个条件忘了。。总之，结论就像精打说的，claim这个估计麻烦比退的税多的多。。。不划算啊。。不划算。。。总之看到visitor就不要费尽动脑筋的好。。。

另外卖房子的问题，那个房子是很老的一个独立屋，所以才有分割房子和地的问题。。。
我看过政府的那个assessment，没有那么详细啊。。。政府把地和房子算一起了。。。
倒是菜丝最后问得那个问题，就是当初买保险的时候，保险公司给报了房子的价，
用买房总数减房子大概保价这样的计算方法行不行？

另外，有个延伸问题，就是有些townhouse是带小院的，那个卖的时候有没有land cost的问题呢？应该也有吧。。。

赫赫，屯子里买房租房卖房的人肯定越来越多。。。这些问题估计以后会越来越普遍了。。。俺猜得。。。
赫赫。。。再才感谢你的帖子。。。学到不少啊。。。"
*******************************************************************************************
莫迭儿的半桶水：

我觉得菜丝的做法可行，虽然不一定是最避税的方法。一定程度上同意猪同学，我强调有理有据，不仅合理，一定要有证据（如Property Tax Accessement 和银行贷款时的评估）。这里大胆提一个想法，fair market value的数据,作为备选，你是否也可以举证你在网上售房网上查询的的邻居在当年售出的一套同样面积户型的住房的市场售价。（把售出的房屋价格的网页打印下来保存，以备CRA将来盘查）--不过采用这种做法，数据也还是不一定可靠，因为网页上的要价和最后售出价很可能有出入.应该打电话向CRA咨询一下的。

汤耗子我没买过，不清楚。

[ 本帖最后由莫迭儿于 2009-4-27 23:12 编辑 ]

francais · 发表于 2009-4-28 22:56

原帖由 莫迭儿 于 2009-4-27 23:07 发表
% M5 r" T8 n! a- F以下是朋友的回复短信。为了便利更多网友，呵呵，我就不经美女同意公开短信内容了。抛砖引玉先谈谈我的看法，然后听听几位专家和网友们点评。
* Z+ x) g. I0 m2 l+ E9 ^2 t) ]. r6 O"谢谢迭儿同志。。。
% i, Y/ ?4 x5 G8 C3 A" {专家的解释就是不一样哈。。。, D5 I7 w2 I1 g* P& {
我自己这两天也在 ...

哇哈哈，你这个美女朋友是谁呀，竟然还知道我的雅号。联想ing，应该是我认识的吧。

不过如果这个菜丝如果你加的，就算了。

我就不费脑细胞了。

莫迭儿 · 发表于 2009-4-28 23:01

原帖由 francais 于 2009-4-28 23:56 发表
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8 X, x$ P: R1 T# {8 ?: U哇哈哈，你这个美女朋友是谁呀，竟然还知道我的雅号。联想ing，应该是我认识的吧。
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+ [) ~( e1 z& \% j3 F: J: o' U不过如果这个菜丝如果你加的，就算了。我就不费脑细胞了。

不是我加的。美女朋友既然能跟我短信，就能看到所有回复。：）

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