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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
glendon 发表于 2015-6-19 11:01* Z# V# G6 y1 n! |0 s4 d" g
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

; v1 `$ h) ~/ d" p! A# x) [我再补两条,采光不好,逃生困难。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47, t1 s4 f  P; [% i6 e) U
如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价?谢谢

* \2 {! D5 D/ A- i5 z& [: j  e我一共评估过上千套房子,还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少,比如最近三个月只有两套成交,那么可以采用以下办法:( D; M% L) o3 N9 }' `, S% q3 N, m0 y6 a1 u
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月,甚至一年。
: ?" [+ ~5 g9 w2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交,一定是价格高了,但可以作为参考。
! Z+ D5 g/ D# ^3、看附近其他同档次小区的成交价。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:01& s$ {( l  O' k2 r5 j. ?
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...
8 {( Q9 d$ M; L* m8 x
他的问题是10尺的basement有哪些利弊,那么我们就假设他已经建了10尺的basement,最低点一定是高于sewer system elevation的,然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求,否则没有办法建。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:50/ D+ A1 z( C, }8 v
请问多少钱以上得房子算高端房子?

9 G5 E" i" q& c0 n! V有两个标准。, x' y5 l4 z$ G
4 v: Z% o$ [* q. H% e2 S
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认为100万的房子是垃圾。
4 y& Q* f/ u/ c  E. }' N5 W% U: m- _# U: b% M
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:545 i9 |9 s& G1 T2 F& X; s+ |  \) `2 f
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价? 如果不是,那是有什么标准决定得 ...
9 O) ?* m% Y; o- _$ H: x
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价?
6 t1 i1 [6 Y5 [6 d% ^答:不是。
' D* M2 {* i3 l2 }5 M1 w, f" a
* T+ r+ q6 O: |1 w; C, b2 e1 Q3 @如果不是,那是有什么标准决定得? # Z! u* G6 h2 Y$ _, B) X
答:不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作,请来讲解一下。
) b& v" w: p, R. c) W, {. J; \8 s' q1 S8 H8 b
有朋友得房子评估价比买价低了快20W,不知是好事还是坏事?
& m; M  x5 v# d$ R答:从少交税的角度讲,好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲,坏事。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
0 q6 z3 B6 ]" D. N* b% J" h我再补两条,采光不好,逃生困难。

4 F' \0 j! O5 j你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
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我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:33$ n- V) Q' E. y
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

' P/ s+ d; Y! YMain floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-19 14:21/ k7 L/ ^0 g) H* }
你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

2 |# }) h7 V0 |% [+ O  Q. W+ u( |6 Y呵呵,老杨没有自己申请过 development permit.
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
plot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:13
( d/ }( S+ |" Aplot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...
" [2 l7 r4 n5 P' M: G- _
你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement,而我认为他既然要建10尺的basement,那么他首先是一个豪宅的LOT,各方面的情况都比较好,是能够建的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以,有的不行。有个客户wmai
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot,以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
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有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:55
+ y. k# e# J9 \6 m1 U有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

0 s% \! C9 B7 p- y1 r* ?6 S- f2 Y你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT,人家的问题是10尺basement有什么利弊,而不是可不可以建。
大型搬家
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了,而邻居的没事,都符合要求。
理袁律师事务所
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑
4 E- Y% K( @7 [
老杨 发表于 2015-6-19 14:40
# ?2 X; w6 c) a# L4 X% b$ Z" vMain floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
, b9 O( n. |; Z4 x7 U

) ^! R- i" N' ]3 W3 a; @/ P+ e$ }8 T限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉,就谈谈walkout的高度是怎么设计的,先给你链接:
6 R, C' k3 W, ^' \, W
: P- O; l% z! h& Q5 g5 `对地下室的限高:
% o2 {5 K5 }1 [' x, C3 ahttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
2 Q7 `+ K* n6 ~6 k1 G* l# ?
& `) S% t' |+ K+ E: V对于整个房子的限高:+ D- K4 J2 u9 b/ Z
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm# E  U' T* m9 y* ]+ S% {
, |4 C  o* X) X/ u: l% Y
1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的,绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout,两次都是同时超出这两种限高,最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
2 n( o7 i- t" F; X/ ~3 S9 i" s& x
事实上,根本还不用到市政府去,你要是主层楼板比邻居家高1尺,小区 architectural control 就把你否了。所以,要10尺地下室,只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室,你可以去看看。那个是 walkout,不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩,让你往上建,估计只有一个可能,就是造一个平房,或者平房加阁楼那种。
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑
( Z* t; w& f) `- v( Z4 m' _- S
老杨 发表于 2015-6-19 14:19
& [9 w& a, r2 [1 Z' r有两个标准。' G, K9 g# s* n% D

$ t; P* y4 ~9 z) h7 B9 c3 u% U$ [# r一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认 ...

' K/ {- a: z) O% z& _- f  [( n! i, T$ I" i- T
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
9 \& g& N( P- u+ [0 E: ]
0 m' Y% O& ~8 u4 k% I! i# h; R再请教一下, 你所说的70万的房子很难卖掉, 是否因为油价跌引起的, 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少?
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:
" W5 G5 i* w6 l/ u; J6 A我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型?听说租出去旱涝保收,你认为呢?0 q7 d& r6 }: {5 W+ Z6 Q3 ?  X
第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?* X7 Q/ T9 I. H% s9 B
谢谢!
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现在爱城condo四周均价是26万,大学旁边的价格如何?请顺便回答一下,UC的学生们普遍都集中住哪几个区?
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
理袁律师事务所
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味,怎么回事?加拿大新房子有甲醛吗?
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
2 W2 Z* {- X+ b# S$ o/ U/ C+ z5 @你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:) j7 Q2 J2 p' X- q! \) X" X3 s
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
4 O  Y/ i4 l5 T1 a
1,啥价钱都有,2房的多。
- h7 E) F6 z; m. @$ I2,要
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
hunter 发表于 2015-6-20 22:20! H! E% e( l! _2 V/ X1 K
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
3 x, h/ M1 c  U6 h/ n
# [$ G( v/ J0 g# p再请教一下, 你所说的70万的房子很难 ...

, _5 E, ?& x; _! s+ r1 q8 F这些年一直都是这样的。
2 w. Y% `% Q- y+ O9 e- g
4 ?, R4 _5 [: U( Q70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。(独立房)
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
+ w1 ^$ w& T& V. }( g' u% Q你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:; ]/ ^0 j& d  q3 |! L
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

, [: X( R4 v) U' C" g1 v0 DUA附近的公寓从十四五万,到五六十万。60万至100万的也有,但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房,两室一厅一卫一厨房,两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定,但确实比较容易出租,而且租金比其他的地方高一些。: A% r- N& |& W7 f

2 y8 W( M7 W. Z: u! p第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?
3 S! S+ N* T$ L! u9 ~# A9 P答:我见过的几个,都是CITY估价与实际情况差距很大,房主提出CITY估价过高,CITY没有派人过来,直接把估价降低了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:33
( ^. U' q5 P. s; o) R, n1 x由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现 ...

  e; K4 Z* |8 ?! e+ S1 RUA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
4 I- r, v. q2 v% M4 G5 E2 w9 F# \想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...
4 p9 e5 Z# k' f/ ~/ `# V4 _: i+ c
肯定有影响,孩子越小影响越大。具体说影响有多大,没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚,没法分析。我猜第二个房子面积大,而且是刚完工没几天就入住了。
理袁律师事务所
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:212 |; a6 E% q8 o8 [0 N8 G) j
请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建

2 K: l& S1 `. cWestmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:46: x; g% s; A4 }
Westmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
4 a# M: F/ M9 T2 T

7 w$ ]: y% G5 v  [请教 MacEwan这个区如何?
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