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加元开启加息之路,真的影响怕是在两年以后

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鲜花(55) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-12 21:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉温哥华,多伦多快走到尽头了,不是这两个城市下跌,就是其他城市跟涨,两年后怕是利息增加,也许房价会降。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2017-7-12 21:13 | 显示全部楼层
加息只是作秀。只要CPI不上去,总加息幅度不会超过1%,立贴存证。
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 楼主| 发表于 2017-7-12 23:09 | 显示全部楼层
加元最近暴涨,今天上午一下子200多个点,加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话,那已经是相当大的影响了。虽然买房的贷款利率增加,但是买家会从房价上得到实惠。但是对房价的影响会在明后年显现出来。如果明年仍然持续加息,必然雪上加霜
鲜花(122) 鸡蛋(1)
发表于 2017-7-13 07:08 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
小黄 发表于 2017-7-12 22:134 S/ U( d" Z0 ]# }2 j: ?3 ]
加息只是作秀。只要CPI不上去,总加息幅度不会超过1%,立贴存证。
# q- T. a* t8 _/ S
agreed. central bank's target is inflation. they don't give a damn about the real estate market.
鲜花(8) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-13 07:40 | 显示全部楼层
整个加拿大房价都会下滑。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2017-7-13 08:23 | 显示全部楼层
lastman 发表于 2017-7-12 23:09
' H9 P: ^; w" R  M" K6 S加元最近暴涨,今天上午一下子200多个点,加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话,那已经是相当大的影 ...
) C& Z7 n; S! @% k5 j
) w& T' {4 a# g& b& l- u4 a/ Y
我说的涨1%,不是指今年,而是指一个长时期,好比5年到10年,总共涨1%.6 m+ }" u  X+ d. A& s0 ~$ E

; ?0 s5 C4 D: O: r很多没有房子的人总以为房价上涨倒逼涨利率。其实房价绝对不是利率升降的主要考虑。
0 y1 L% R- u1 j% O影响利率的两个最主要因素是:
/ w, Q( L* R9 ~5 d+ a8 C: o1)CPI. }$ _# w: V$ |6 c; V
2)制造业失业率
2 d; z: ~  }( o6 M! D
鲜花(55) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-13 21:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
一种不安的感觉,我准备今年秋天把房子卖了,当然了,不是Edmonton的房子,Edmonton虽然经济下滑,房价毕竟不那么离谱
大型搬家
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-14 10:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 GraceEd 于 2017-7-14 11:24 编辑
6 L; r2 Q2 A2 D6 j5 y  b/ P
5 Z. i, S9 V" z4 q同意一楼观点,ALBERTA能不能跟涨全看油价了,但目前看来可能性不大
鲜花(55) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-16 22:59 | 显示全部楼层
从加元升值的劲头看,利息怕是还要涨,加元对美元1.25马上的事,1.2可能是一两个月的事,最终也许会到1.1
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-17 05:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
lastman 发表于 2017-7-13 00:09! |, D& d) u8 }" g
加元最近暴涨,今天上午一下子200多个点,加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话,那已经是相当大的影 ...
/ a$ P9 X, ?- K! v
"今年总加息达到1%", 不大可能, 但5年很可能。: v6 H( L& Q3 C6 w% J) E1 J2 f0 t
3 h. a8 y: c  z) D9 }8 ]
我朋友在浮动p-1.1和固定2。4, 选5年固定2。4. 银行内部利率
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2017-7-17 09:01 | 显示全部楼层
lastman 发表于 2017-7-16 22:591 \0 V0 V4 k1 E2 z2 Q# _
从加元升值的劲头看,利息怕是还要涨,加元对美元1.25马上的事,1.2可能是一两个月的事,最终也许会到1.1

2 b: d* Y5 K. s' h* r+ p$ A不可能
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-18 09:33 | 显示全部楼层
Windermere 发表于 2017-7-17 06:376 W6 o" B8 t( C0 d4 s& G, V9 a
"今年总加息达到1%", 不大可能, 但5年很可能。
' C& b$ y- N* G9 K6 Z  j8 Q- i9 F
% |! v9 A8 O& L- i, v我朋友在浮动p-1.1和固定2。4, 选5年固定2。4. 银行 ...
! j  r9 {6 d9 N2 W" x

. \5 g" |& r, B1 Y) a这样看来长期利率还是要涨?不然应该选P-1.1
鲜花(122) 鸡蛋(1)
发表于 2017-7-18 09:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 watercress 于 2017-7-18 11:53 编辑 3 b" j5 S, k2 P8 A  |% X
Windermere 发表于 2017-7-17 06:37
. a3 A' H3 c7 a"今年总加息达到1%", 不大可能, 但5年很可能。' n) A; r" O4 }2 E

+ p5 {$ A9 O1 y1 {' n( W. p6 T我朋友在浮动p-1.1和固定2。4, 选5年固定2。4. 银行 ...

% v3 [" c* @3 ~) W' @0 g+ g$ F- y+ X  F% w0 I1 \
Can I ask from which bank your friend had P-1.1?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2017-7-18 10:21 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
GraceEd 发表于 2017-7-18 09:33% j7 W0 E! K4 S5 O
这样看来长期利率还是要涨?不然应该选P-1.1

) L! s& d3 D9 O2 V& i) P这样看来他朋友的选择是错误的。
鲜花(122) 鸡蛋(1)
发表于 2017-7-18 10:54 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2017-7-18 11:21- I. [. m0 S* c2 u" V# D1 ]
这样看来他朋友的选择是错误的。
' Z  e* O; j' t7 z- v4 E
看来教授也是variable粉,敢问教授房贷是p-?
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-18 11:17 | 显示全部楼层
watercress 发表于 2017-7-18 10:57
% Z% A- ]6 M' I- Z7 I6 ^0 [* \Can I ask from which bank your friend had P-1.1?

3 Z: T) [) W4 _* a5 O- N$ e银行内部利率, for its bank employee only
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2017-7-18 15:49 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2017-7-13 09:23
' t  W+ y; |2 }+ r我说的涨1%,不是指今年,而是指一个长时期,好比5年到10年,总共涨1%.: C% V8 L  Z; T& `6 E, w9 S

; d/ q$ f' z: [/ k, \很多没有房子的人总以为房价 ...

5 \0 d  C8 d* c8 _$ \' k" S4 A利率上涨会直接导致房价下滑,什么CPI,制造业失业率不管用。因为利率上到一定程度租比买更加便宜,基于现在多伦多温哥华的房价租肯定是覆盖不了房贷的,房价又下滑炒家会纷纷离场。CPI,制造业都只有一直坚挺的情况下才会对房价有支撑作用,可是恐慌心里会导致房价继续走低。
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-19 10:13 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2017-7-18 11:21
+ Z# Y* Y- ]% q& p1 j$ ^' r/ @2 X! ]这样看来他朋友的选择是错误的。

/ W* L9 v/ i# Q$ v+ z) ]: ?9 z8 e要我选的话,可能会选这个 P-1.1.
4 X* Q* a8 G' z0 M! C$ i; x% g2 A+ E  p* {% _% D! N5 b: I$ D
但他朋友是银行的,消息比我们多得多
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2017-7-19 22:43 | 显示全部楼层
GraceEd 发表于 2017-7-19 10:13
4 z# |. i% j( q0 j1 D# d4 r要我选的话,可能会选这个 P-1.1.
. N- V/ P# V7 p3 W$ d( q/ L! F
5 |- o. L- I# Q% o6 D但他朋友是银行的,消息比我们多得多
% j# y2 m) v. N5 T; i8 y6 V
受银行雇佣不代表懂利率。银行几万员工真正研究利率政策的是极少数。大多数只是做业务而已。尤其是当局者迷,当初北电股票暴跌,半山腰接盘的很多是内部员工。
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-20 05:39 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-20 10:25 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2017-7-19 23:43
" J, G8 H( m* c- I( M受银行雇佣不代表懂利率。银行几万员工真正研究利率政策的是极少数。大多数只是做业务而已。尤其是当局者 ...
" C$ f. r" z/ S# x2 f
在这个方面大公司从来都不会告诉员工实话,小公司老板说的还比较靠谱些
大型搬家
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-20 10:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Windermere 发表于 2017-7-20 06:39
5 T4 m  l- Z% B' {8 khttps://tradingeconomics.com/canada/bank-lending-rate/forecast
' n6 P1 I" q9 q+ X# }# \! w9 C) K8 s
2020年3.7
鲜花(55) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-20 18:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
2004年贷款利率5%,曾经有17%时候,听说,要是那样,凡是贷款的只有把房子给银行了
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-22 05:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 Windermere 于 2017-7-22 06:25 编辑
- ?- |3 Z+ f4 k3 ?
lastman 发表于 2017-7-20 19:523 z9 _+ k$ p2 C+ @
2004年贷款利率5%,曾经有17%时候,听说,要是那样,凡是贷款的只有把房子给银行了

7 s  M7 Z. M$ ^( u- H
* H$ m% b4 k, L3 E7 Z: Shttps://www.numbeo.com/cost-of-l ... rankings?itemId=106, E. _- k% Y# v/ O& {, K0 l

; n1 t+ X0 K* N7 O3 }: {world 28 到1。26都有, 日本最低
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2017-7-22 08:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
lastman 发表于 2017-7-20 18:52# x$ z. {8 f% s' W# l8 L9 |
2004年贷款利率5%,曾经有17%时候,听说,要是那样,凡是贷款的只有把房子给银行了

1 r4 v$ M" k; K  p% w% T  `! w1 W没那么简单。利息高的时候是因为CPI特别高,每年5%~10%. CPI高很大程度跟工资上涨正相关。所以,一方面房贷利息负担增加很快,另一方面工资也在坐火箭上涨。
鲜花(55) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-22 09:00 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2017-7-22 09:353 L% w  K* k% P5 s, \* G1 `
没那么简单。利息高的时候是因为CPI特别高,每年5%~10%. CPI高很大程度跟工资上涨正相关。所以,一方面房 ...
7 |* c, @9 M8 X2 U* ~* D
理论上是这样的,但是贷款利率17%的时候,房价是大跌的,安省那时候的房价跌快一半,我不太记得具体数字,具体那一年,感觉是香港回归前
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2017-7-22 09:36 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2017-7-22 09:41 编辑
& R# p6 l# I: v  n
lastman 发表于 2017-7-22 09:00
: X4 F' e8 J: b7 \理论上是这样的,但是贷款利率17%的时候,房价是大跌的,安省那时候的房价跌快一半,我不太记得具体数字 ...
8 ?8 h9 {$ a3 h8 H7 Z$ ?

. g, ?8 b8 a' V  k. O) S8 s( e那也要看时间跨度。上次央行利率从1.5%涨到17%用了31年。现在央行利率是0.75%,讨论17%有什么意义?在那之前,房价已经几个起落了。
9 v" {4 _3 \& m从1950到1980,利率一直在上升通道,难道说从1950到1980房价在下降?错的不能再错。( z& u; ?- t& H  W! m! k& u4 n' U
( P6 w# G5 Y* H# H; _3 k" s
事实情况是,房价和利率同步上升。很简单,利率升是以为通胀高。通胀高房价怎么可能降?直到某一点利率上涨远远超过通胀率才终止那个周期,30年已经过去了。
, E) [4 H2 U/ u. Q: J) `+ k/ l  ~
0 E( D- P" o* z' ]: r3 Q7 i1 A3 y* h7 @8 y& F+ o' }
鲜花(55) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-22 09:57 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2017-7-22 10:36( l# X6 j; s- ?3 R8 }5 e: [
那也要看时间跨度。上次央行利率从1.5%涨到17%用了31年。现在央行利率是0.75%,讨论17%有什么意义?在 ...

  P, _2 y4 p1 {9 H; }5 q理论上的事情总有些不同步,既然利率图有利,相对应的房价图有没有,一看便知到利率和房价关系
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2017-7-25 14:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
lastman 发表于 2017-7-20 19:52
( I0 o) t5 |+ V- b8 H2 M2004年贷款利率5%,曾经有17%时候,听说,要是那样,凡是贷款的只有把房子给银行了
, ~% m1 L4 @0 d" r1 g# X! j
那时候房子很便宜好不好,1万几千就一个房子了。利率最高的时候好像是80年代
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2017-8-22 00:27 | 显示全部楼层
加拿大的银行利率主要是看美国的。可能会有时间差,但最终一定是紧跟美国的。这是由两国经济的关联/结构/资金流向决定的。其它的都是次要的。重要的事说三遍:美利率,美利率,美利率!
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